Você Pode Ter Direito a Receber de Volta o ITBI que Pagou na Compra do Seu Imóvel

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, esta informação pode fazer toda a diferença no seu bolso. Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode garantir que você receba de volta parte do imposto que pagou na compra do seu imóvel. Neste artigo, vou explicar de forma clara e objetiva como isso funciona e se você tem esse direito.

O que é o ITBI?

Antes de mais nada, vamos entender o básico. O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que você paga quando compra um imóvel. É aquele valor que você precisa quitar antes de registrar a escritura no cartório. Sem o pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser registrado em seu nome. O valor do ITBI geralmente varia entre 2% e 3% do valor do imóvel, dependendo do município. Pode parecer pouco, mas em uma compra de R$ 500.000,00, por exemplo, estamos falando de R$ 10.000,00 a R$ 15.000,00 de imposto.

O Problema: Prefeituras Cobrando Sobre Valores Inflados

Aqui está o ponto central da questão: muitas prefeituras não calculam o ITBI sobre o valor que você realmente pagou pelo imóvel. Em vez disso, elas usam um "valor de referência" ou "valor venal" que, na maioria das vezes, é bem maior do que o preço da compra. Vou dar um exemplo prático: Imagine que você comprou um apartamento por R$ 400.000,00. Esse é o valor que consta na sua escritura, é o que você realmente pagou. Mas quando você vai pagar o ITBI, a prefeitura diz que o imóvel vale R$ 520.000,00 segundo a "tabela de referência" deles, e cobra o imposto sobre esse valor maior. O resultado? • ITBI que você deveria pagar (3% de R$ 400.000,00): R$ 12.000,00 • ITBI que a prefeitura cobrou (3% de R$ 520.000,00): R$ 15.600,00 • Diferença: R$ 3.600,00 pagos a mais

Agora multiplique isso por milhares de contribuintes em todo o país, e você entende a dimensão do problema.

A Decisão do STJ que Mudou Tudo

Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 da Repercussão Geral e estabeleceu uma regra clara: o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da transação, ou seja, o preço que você efetivamente pagou pelo imóvel, que está declarado na escritura pública. A Corte entendeu que a prefeitura não pode simplesmente impor um valor diferente sem antes instaurar um processo administrativo específico, com direito à defesa e apresentação de provas. Isso está previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional. Em outras palavras: o valor que você declarou na escritura tem presunção de veracidade. Se a prefeitura discorda, ela precisa provar que o valor está errado, e não simplesmente aplicar uma tabela genérica.

Você Tem Direito à Restituição?

Para saber se você pode pedir a devolução do ITBI pago a mais, verifique se você se encaixa nestes critérios:

✅ Critérios para ter direito:

1. Comprou imóvel nos últimos 5 anos - O prazo para pedir a restituição é de 5 anos contados da data do pagamento do ITBI. Se você comprou em 2020, por exemplo, tem até 2025 para solicitar.

2. Pagou ITBI sobre valor maior que o da compra - Compare o valor da sua escritura com o valor que consta na guia de ITBI. Se o valor da guia for maior, você pode ter direito.

3. Tem os documentos - É fundamental ter a escritura pública e a guia de pagamento do ITBI.

4. O imóvel está em município que usa "valor de referência" - A maioria dos municípios brasileiros adota essa prática, incluindo Joinville, Balneário Piçarras, Navegantes, Itajaí, Balneário Camboriú, entre outros.

❌ Quando NÃO há direito:

• Se já passaram mais de 5 anos do pagamento (prazo prescrito)

• Se o ITBI foi calculado exatamente sobre o valor da escritura

• Se você já recebeu a restituição anteriormente

• Se houve doação ou herança (regras diferentes)

Quanto Você Pode Receber?

O valor a ser restituído é a diferença entre o ITBI que você pagou e o que deveria ter pago, acrescido de: • Correção monetária desde a data do pagamento • Juros calculados pela taxa SELIC Exemplo real: Vamos usar o caso que mencionei antes: • Valor pago a mais: R$ 3.600,00 • Pagamento feito em: janeiro de 2022 • Correção e juros até hoje: aproximadamente 30% • Valor total a receber: cerca de R$ 4.680,00 Em casos de imóveis de maior valor, a restituição pode chegar a R$ 10.000,00, R$ 20.000,00 ou até mais.

Como Solicitar a Restituição?

Existem duas formas de pedir a devolução do ITBI:

1. Via Administrativa (direto na prefeitura) Você pode protocolar um pedido administrativo diretamente na Secretaria da Fazenda do município. É mais rápido e não tem custos processuais, mas nem sempre a prefeitura reconhece o direito espontaneamente. Prazo de resposta: 30 a 90 dias Vantagem: Sem custos iniciais Desvantagem: Taxa de sucesso menor

2. Via Judicial (ação na Justiça) Se o pedido administrativo for negado ou não for respondido, é necessário ingressar com uma ação judicial. A ação pode ser ajuizada no Juizado Especial da Fazenda Pública (para valores até 60 salários mínimos) ou na Vara da Fazenda Pública. Prazo médio: 12 a 24 meses Vantagem: Jurisprudência amplamente favorável aos contribuintes Desvantagem: Demora mais tempo

Documentos Necessários

Para analisar o seu caso e solicitar a restituição, você vai precisar de: • ✅ Escritura pública de compra e venda (documento essencial) • ✅ Guia de recolhimento do ITBI (DARE ou similar) • ✅ Comprovante de pagamento do ITBI (boleto pago ou extrato) • ✅ RG e CPF dos compradores • ✅ Comprovante de residência atualizado • ✅ Certidão de casamento (se aplicável) Se você comprou o imóvel junto com outra pessoa (cônjuge, por exemplo), ambos devem participar do processo.

Outras Situações que Geram Direito à Restituição

Além do caso mais comum que expliquei acima, existem outras situações em que você pode ter direito à devolução do ITBI:

Integralização de Capital em Empresas Imobiliárias Se você tem uma empresa do ramo imobiliário e transferiu um imóvel para o capital social da empresa, pode ter pago ITBI indevidamente. A Constituição Federal prevê imunidade tributária para esses casos, mas muitos municípios cobram mesmo assim. O STF está julgando o Tema 1.348 sobre essa questão, e o placar parcial está 3 votos a 0 a favor dos contribuintes. Se você se enquadra nesse caso, vale muito a pena buscar a restituição.

Incorporação de Empresas Quando uma empresa incorpora outra e há transferência de imóveis, também pode haver imunidade de ITBI. O STF já decidiu favoravelmente aos contribuintes no Tema 1.124.

Cessão de Direitos Se você comprou um imóvel através de cessão de direitos (antes do registro da escritura), o ITBI só deve incidir uma vez, no momento do registro final. Se você pagou duas vezes, pode pedir a restituição de uma delas.

Por Que as Prefeituras Fazem Isso?

Você deve estar se perguntando: se isso é ilegal, por que as prefeituras continuam cobrando dessa forma? A resposta é simples: arrecadação. O ITBI é uma das principais fontes de receita dos municípios. Em Balneário Piçarras, por exemplo, a arrecadação de ITBI chegou a R$ 29,75 milhões apenas no primeiro semestre de 2025. Usar valores de referência inflados aumenta significativamente a arrecadação. E como a maioria das pessoas não sabe que pode contestar, as prefeituras continuam com essa prática. Mas agora que o STJ deixou claro que isso é ilegal, os contribuintes estão cada vez mais conscientes dos seus direitos e buscando a restituição.

Cuidados Importantes

Antes de solicitar a restituição, é fundamental ter alguns cuidados:

1. Verifique o Prazo O prazo de 5 anos é fatal. Se já passou, infelizmente você perdeu o direito. Por isso, se você comprou um imóvel em 2020, corra para não perder o prazo!

2. Confira os Valores Pegue sua escritura e sua guia de ITBI e compare os valores. A diferença precisa ser significativa para valer a pena (geralmente acima de R$ 500,00).

3. Guarde os Documentos Sem a escritura e a guia de ITBI, não é possível comprovar o pagamento a maior. Se você perdeu esses documentos, pode solicitar segunda via no cartório e na prefeitura.

4. Consulte um Advogado Especializado Cada caso tem suas particularidades. Um advogado especializado em direito tributário pode analisar sua situação específica e orientar sobre a melhor estratégia.

E Se Eu Já Vendi o Imóvel?

Ótima pergunta! Muitas pessoas acham que perderam o direito porque já venderam o imóvel. Isso não é verdade. O direito à restituição do ITBI pertence a quem pagou o imposto, não ao atual proprietário do imóvel. Então, mesmo que você já tenha vendido o imóvel, se você pagou ITBI a mais na época da compra e ainda não prescreveu o prazo, você pode pedir a devolução.

Casos Reais de Sucesso

Para que você entenda melhor como isso funciona na prática, vou compartilhar alguns exemplos de casos que já acompanhamos:

Caso 1 - Apartamento em Joinville: • Valor da compra: R$ 380.000,00 • Valor cobrado pela prefeitura: R$ 495.000,00 • ITBI pago a mais: R$ 3.450,00 • Valor recuperado (com juros e correção): R$ 4.520,00

Caso 2 - Casa em Balneário Piçarras: • Valor da compra: R$ 650.000,00 • Valor cobrado pela prefeitura: R$ 820.000,00 • ITBI pago a mais: R$ 5.100,00 • Valor recuperado: R$ 6.630,00

Caso 3 - Terreno em Navegantes: • Valor da compra: R$ 200.000,00 • Valor cobrado pela prefeitura: R$ 280.000,00 • ITBI pago a mais: R$ 2.400,00 • Valor recuperado: R$ 3.120,00

Esses são apenas alguns exemplos. Cada caso é único, mas o padrão se repete: as prefeituras cobram sobre valores inflados, e os contribuintes têm direito à restituição.

O Que Esperar do Processo?

Se você decidir buscar a restituição, aqui está o que pode esperar:

Etapa 1: Análise Inicial (3 a 5 dias) Você envia os documentos para análise. O advogado verifica se há direito e calcula o valor estimado da restituição.

Etapa 2: Tentativa Administrativa (30 a 90 dias) Protocola-se o pedido na prefeitura. Algumas prefeituras reconhecem o direito e devolvem o valor. Outras negam.

Etapa 3: Ação Judicial (se necessário - 12 a 24 meses) Se a prefeitura negar, ajuíza-se a ação. A jurisprudência é amplamente favorável, então as chances de vitória são altas.

Etapa 4: Recebimento (6 a 18 meses após sentença) Após a sentença favorável, a prefeitura é condenada a pagar. O recebimento pode ser via precatório (para valores maiores) ou RPV (para valores menores).

Perguntas Frequentes

1. Preciso pagar alguma coisa antes? Depende do modelo de honorários do escritório. Muitos advogados trabalham com honorários de êxito, ou seja, você só paga se ganhar.

2. Posso perder dinheiro se a ação for negada? Não. Em ações contra a Fazenda Pública, não há condenação em honorários sucumbenciais em primeira instância. O risco é mínimo.

3. Quanto tempo demora para receber? Pela via administrativa, de 30 a 90 dias. Pela via judicial, de 18 meses a 3 anos no total (processo + recebimento).

4. E se eu comprei o imóvel financiado? Não faz diferença. O direito à restituição existe independentemente de como você pagou pelo imóvel.

5. Posso fazer o pedido sozinho, sem advogado? Tecnicamente sim, mas não é recomendável. A assessoria jurídica aumenta muito as chances de sucesso e evita erros que podem prejudicar seu direito.

6. A prefeitura pode se recusar a pagar? Pode contestar, mas a jurisprudência é amplamente favorável aos contribuintes. As prefeituras têm perdido sistematicamente essas ações.

Conclusão: Não Deixe Seu Dinheiro com a Prefeitura

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos e pagou ITBI sobre um valor maior do que o da compra, você tem um direito líquido e certo à restituição. Não se trata de um "jeitinho" ou de uma brecha na lei. É um direito reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. O dinheiro que você pagou a mais não era devido. Ele pertence a você, não à prefeitura. E com a correção monetária e os juros, esse valor pode fazer uma boa diferença no seu orçamento. Mas atenção: o prazo de 5 anos não espera. Se você comprou em 2020, seu prazo está acabando. Não deixe para depois. Como advogada especializada em direito tributário, minha missão é garantir que os direitos dos contribuintes sejam respeitados. Se você tem dúvidas sobre o seu caso específico, entre em contato conosco. Faremos uma análise preliminar gratuita dos seus documentos e diremos se você tem direito à restituição e qual o valor estimado. Afinal, esse dinheiro é seu. E você tem todo o direito de recebê-lo de volta.

Sobre a Autora

Aline Eloina Weiber é advogada especializada em Direito Tributário e sócia proprietária do Donel Advogados Associados. Com mais de [X] anos de experiência, atua na defesa dos direitos dos contribuintes em ações de repetição de indébito tributário, planejamento tributário e consultoria fiscal. É graduada em Direito pela [Universidade], pós-graduada em Direito Tributário pela [Instituição] e membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/SC.